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Adquisición de Bienes Inmuebles
Base Legal
Con el fin de garantizar una compra venta según rige la base legal para la adquisición una propiedad, trabajamos en conjunto con un bufete de abogados muy conocido.
La información que viene detallado a continuación tiene como finalidad poder ofrecerles una visión global de las pautas legales españolas a seguir y a tener en cuenta y que son de sumo interés para la mayoría de los clientes quienes deseen convertirse en propietarios en un futuro proximo.
Ciertamente hay que tener en cuenta que este escrito solamente se proporciona a nivel informativo y es importante tener en cuenta que siempre es mejor consultar al profesional adecuado para un asesoramiento más detallado y exhaustivo.
La compra de una casa o terreno
Para encontrar ese lugar ideal conlleva a veces una larga búsqueda. Y cuando por fin han encontrado la casa de sus sueños o el terreno adecuado en España empiezan las preguntas cruciales. Sobre todo la adquisición legal de la compra y sus por menores, como transferencias bancarios, comprobación de datos, escrituración, etc.etc.
Generalmente se tiene que tener en cuenta la importancia que conlleva tener asesoramiento legal para poder adquirir bienes inmuebles en territorio español. Hay muchos aspectos que quizás no son tomados en consideración, al no ser revisado por un profesional. Este hecho podría ocasionar problemas en un futuro próximo al subestimar los riesgos asociados en la compra y adquisición de un inmueble.
En el caso de las personas extranjeros, se tiene que considerar que antes de adquirir una propiedad en España tendrán que solicitar un Número de Identidad para Extranjero. Este es un código a su nombre, vinculado con su propiedad en España y muy importante para poder efectuar cualquier gestión burocrático ante las instituciones oficiales, siendo indispensable para cualquier transacción legal.
Los números NIE pueden solicitarse tanto aquí en España como en cualquier consulado del extranjero. Al momento de presentar la solicitud, hay varias cuestiones a tener en cuenta. Les ayudaremos, y les brindaremos nuestro apoyo y asesoramiento, poniendo a su disposición nuestro bufete de abogados.
Tenga en consideración que llevara un tiempo para poder obtener su número NIE (aproximadamente un par de semanas), y por ello se aconseja de solicitar este número de identificación fiscal con antelación.
Formas jurídicas
Antes de firmar un contrato de compra venta, es importante revisar cualquier aspecto jurídico y comprobar que el inmueble está al corriente de pago. Se recomienda precaución a la hora de firmar y se aconseja siempre que el contrato lo revise un profesional en temas jurídicos.
El contrato privado
Antes de llegar a la formalización notarial para poder adquirir un inmueble en España (escritura compra venta), es usual que se firma primero un contrato privado entre las partes implicados. Hay que tener en cuenta que este es un acuerdo que regula obligaciones entre vendedores y compradores.
IMPORTANTE:
RECOMENDAMOS QUE SOLAMENTE JURISTAS PROFESIONALES REVISEN LA RESPONSABILIDAD Y GRAVAMENES QUE PODRIAN EXISTIR SOBRE EL INMUEBLE QUE VAN A ADQUERIR.
Habrá que solicitar una copia de la inscripción en el registro de la propiedad y verificar si existen deudas o gravámenes sobre el inmueble a adquirir. También habría que comprobar si el vendedor tiene el privilegio legal y al mismo tiempo el derecho para poder vender la propiedad. En caso de la intermediación de una tercera persona, es importante comprobar que disponga de un acta notarial o privado (poder). Si el poder notarial se otorgó en el extranjero, tiene que estar legitimado y apostillado con el sello de la Haya.
Revisando los títulos de propiedad se podría dar el caso de detectar anomalías o incidencias, tales como los derechos de usufructo de la propiedad, derechos de paso, hipotecas existentes, embargos u otros gravámenes. Por ello se recomienda una revisión exhaustiva por parte de su abogado para evitar futuros incidencias.
Dicha comprobación va mucho más allá que una simple revisión: Habrá que verificar todo al milímetro. Importante sería comprobar la calidad de la construcción o edificio, la calificación de la tierra, los lindes y el tamaño real de la parcela según consta en el departamento urbanístico del ayuntamiento, la presencia de permisos y licencias de obras, declaración de obra nueva, agrupación de parcelas, diferentes permisos como primera o segunda ocupación, cédulas de habitabilidad, Certificados de responsabilidad civil, planos, verificación si la construcción es legal, comprobación si impuestos y recibos tales como basura, agua, electricidad, suma (IBI), telefónica, etc. están al día, Certificados energéticos, y otros muchos verificaciones tendrían que ser realizado con cautela.
En España incluso las deudas más pequeñas pueden conducir a una subasta de la propiedad. En un principio, dichos procedimientos podrían ser llevados a cabo incluso sin notificación directa, por lo cual se aconseja siempre tener un representante legal permanente
El deber de cada bufete de abogados es redactar contratos en un lenguaje sencillo. Su contenido tiene que ser legible y fácil de comprender para todas las partes implicadas, y en varios idiomas (si puede ser) en el caso que los partes implicados sean de diferentes nacionalidades y no sepan hablar el mismo idioma. Su abogado también debería de aconsejar qué tipo de contrato privado tiene que elegir, por ejemplo, un contrato de compra venta real, un contrato de reserva o un acuerdo con opción de compra. A la hora de efectuar la firma del contrato privado anteriormente mencionado, lo habitual, a menos que se pacta lo contrario, conlleva un pago inicial del 10% al vendedor.
También es importante reflejar y fijar previamente una fecha para intervenir el documento contractual ante notaria. Porque a pesar de que los contratos privados son válidos y vinculantes, no son suficientes. Una propiedad no será reconocido como su propiedad hasta que no esté inscrito en el catastro español, y dicho registro solamente se puede efectuar después de haber firmado la adquisición del inmueble mediante una acta notarial (escritura compra venta).
Si la transacción ha sido realizada a través de un agente inmobiliario, entonces se tendrá que especificar el acuerdo legal con dicho agente. Debe quedar claro entre las partes cual sería la comisión acordada y quién debe soportarla, es decir, comprador, vendedor o ambos. Acerca del importe que se suele percibir por la intervención en una venta, no se puede dar ninguna información fehaciente. La mayoría de las comisiones de gestión son acordadas individualmente con cada cliente en particular. Su precio se rige según el valor de una propiedad, entre el 3% y un 7% del precio de compra. Por ello es importante establecer acuerdos de antemano.
A parte de fijar la comisión a percibir por parte de su agencia inmobiliaria, también sería conveniente buscar un agente de confianza para asegúrese que la persona encargada en defender sus intereses sea capaz en reunir a un comprador solvente y un vendedor razonable.
Podrían hablar con su abogado, y reflexionar cuál sería la mejor forma de actuar en beneficio de todos.
Acta notarial para formalizar una compra venta
Un contrato privado de compra venta no puede ser registrado en el Registro de la Propiedad, esto requiere una escritura notarial de compraventa. La inscripción de una compra en el registro de la propiedad asegura la titularidad del comprador.
En general, el contenido de los contratos notariales suelen ser redactados con un lenguaje técnico, difícil de entender. Por ello es importante que a la hora de firmar un contrato notarial, su abogado este presente. Normalmente una persona que entiende las cuestiones jurídicas, detecta enseguida las anomalías que usted quizás no sería capaz de ver. Por ello es tan importante que su abogado este presente, para revisar, corregir y defender sus intereses incluso en la prescripción notarial.
Por regla general y en el mismo momento de la firma notarial percibirá el importe pendiente de cobrar (hasta llegar a la totalidad del importe acordado). También en ese mismo instante se efectúa la entrega de llaves, a menos que se acuerde lo contrario. Es importante que el comprador tenga pleno poder sobre la propiedad después de haber firmado el acta notarial de la escritura. Y al mismo tiempo es muy importante mencionar que el vendedor percibirá inmediatamente después de firmar la escritura notarial, el importe total del precio de venta previamente acordado, es decir, en el mismo instante que se efectúa la entrega de llaves.
También puede ocurrir, que se estipula un pago a tiempo diferido. En ese caso sería importante reflejar un plan de amortización y mencionar los costes y gastos que debería de soportar el cliente comprador, igual que una clausula en caso de que no paga y atienda sus responsabilidades, de aquel modo las desventajas legales en este aspecto podrían ser evitados de antemano.
MUY IMPORTANTE:
En España, el notario no asume responsabilidad alguna, ni verifica, que el inmueble que se vende esté libre de cargas o gravámenes. Como escribano oficial de una entidad pública solamente interviene y hace constar en un acta notarial para dar fe que son realizados ante él y puede redactar todos los documentos correspondientes y legalmente necesarios. (Contratos, testamentos, escrituras de compraventa, etc.).
Por ello, se menciona que también es importante contar con un bufete de abogados que sea profesional para poder verificar toda la documentación, y cuya obligación es defender los intereses de sus clientes y evitar cualquier incidencia.
Los honorarios notariales, por gestión de intervención son calculados d’ acuerdo con el valor que figura en la declaración notarial.
Inscripción en el registro de la propiedad
El registro de la propiedad en España es un registro donde queda reflejado cualquier inscripción oficial relacionado con el inmueble, o los derechos de la propiedad.
Después de concluir la firma de la escritura notarial, el notario no transfiere automáticamente la inscripción de la escritura en la oficina del catastro, sino que simplemente informa que la venta tuvo lugar en la notaria.
La presentación de dicho documento en el registro de propiedad, suele ser llevado a cabo por regla general a través de una gestoría, asesoría, abogado, o notaria, previo pago de impuestos y honorarios, según elija el cliente.
Una vez que se haya producido el pago de impuestos y la inscripción relacionado al cambio de titularidad, El Registro de Propiedad devolverá el acta original de la escritura, junto con una nota en la cual refleja la inscripción (tomo, libro, folio, finca) en el registro.
La nota simple es un extracto sucinto del contenido de los asientos relativos a la finca, donde conste la identificación de la misma, la identidad del titular o titulares de los derechos inscritos sobre la misma, y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos.
El transcurso del tiempo entre la firma de la escritura y la inscripción en el registro de la propiedad es de aproximadamente dos meses. Las tarifas del registro de la propiedad se estipulan como los honorarios notariales, y se rigen según el valor del inmueble reflejado en la declaración notarial.
Factores a tener en cuenta a la hora de comprar una parcela.
Cuando aún no se ha construido sobre una parcela, es conveniente efectuar unas comprobaciones elementales. Habrá que averiguar cómo está clasificado el terreno, si existe un plan parcial, zona verde, si se trata de una parcela rustica, tierra secano o bancal agrícola. También habrá que comprobar si hay permisos de obra existentes, fijación de lindes, Etc. Etc.
En cualquier caso, aparte de tener en cuenta las comprobaciones burocráticas y jurídicas, sería conveniente contactar a un arquitecto profesional y competente. Un bufete de arquitectos le podría ayudar a revisar minuciosamente cualquier cuestión a tener en cuenta antes de iniciar una construcción. Ellos esta acostumbrados a revisar los puntos legales, saben elaborar un informe arquitectónicamente y entienden como hay que dirigir una futura supervisión de un proyecto de construcción.
Hay que prestar una atención especial a las condiciones en que se puede encontrar la parcela que quiere adquirir. Es decir, habrá que verificar que el terreno sea urbanizable. Como regla general, se requiere un mínimo de 10,000 metros cuadrados para la construcción, aparte de la solicitud de diversos permisos especiales. Para una información más amplia, estaremos encantados en poder asesorarle al respecto.
Información adicional antes de comprar una casa
También es de vital importancia determinar el entorno de la vivienda. En primer lugar habrá que comprobar si la zona en la cual se encuentra la propiedad es silenciosa o si por lo contrario los constantes alquileres de verano podrían perturbar su modo de vivir. Pocos propietarios nuevos quieren enfrentarse a un acoso vecinal y es difícil contrarrestar molestias causadas por inquilinos temporales. En este contexto, debe quedar muy claro el espacio y entorno al cual pertenece cada propiedad, y habrá que tener en cuenta que hay unas reglas que cumplir y unos límites que respetar.
Cualquier posible comprador debe reflexionar antes de efectuar una compra. Tendrá que tener en mente si le es posible cubrir todos los gastos e impuestos que van asociados a la adquisición de la propiedad. No sería la primera vez que un cliente tenga que soportar gastos inesperados. Mantenimiento de una piscina, jardín o gastos de comunidad pueden ser mucho más elevados de lo que uno piensa. Y dependiendo donde vive uno podrían variar.
Típicos impuestos asociados con la compra de una vivienda
En España, Básicamente existe el impuesto sobre la transmisión de bienes o derechos.
Dependiendo en qué transacción legal se encuentra la propiedad podrían variar los impuestos.
El impuesto que va relacionado con la transferencia de bienes, podría ser cancelado si la propiedad es adquirida por una empresa que está sujeta al pago de IVA
También es importante que el comprador haga una retención del 3% (en caso de que interviene algún vendedor extranjero). Se podría deducir del precio de compra según ley, por lo que se pagaría solo el 97%. El 3% restante se enviará directamente a la administración fiscal responsable.
Los impuestos del vendedor
Como se mencionó anteriormente, el vendedor no residente en España está sujeto a un impuesto relacionado con las ganancias especulativas. Además de tener que pagar el impuesto anteriormente mencionado, el vendedor también tiene que cumplir con el impuesto del valor agregado municipal, llamado «plusvalía municipal».
Este impuesto llamado el incremento del valor entre compra y venta nuevamente se grava sobre propiedad y se paga en el ayuntamiento de la población donde se encuentra el inmueble. No se puede determinar la cuantía de manera general o abstracta porque es calculado en función al valor de la propiedad.
La administración municipal lo evalúa de manera diferente que la administración estatal. El punto de partida suele ser la cuantía del precio de compra original. Cuanto más tiempo haya transcurrido en que un vendedor posea una propiedad y cuanto mayor sea la revalorización de la misma, mayor será el impuesto municipal que tendrá que pagar a las arcas públicas. Tanto el vendedor como el comprador deben estar informados sobre la cuantía de este impuesto llamado Plusvalía, y se tendrá que pagar antes de la firma notarial.
Impuestos a pagar después de la compra
Después de que una propiedad haya sido adquirida exitosamente y los impuestos de transmisiones haya sido pagado correctamente, el comprador esta obligado a pagar un impuesto anual, como en otros países.
El importe de este impuesto suele ser catalogado diferentemente según le sea clasificado su tierra: zona urbana o zona rural. Para poder calcular este impuesto se toma como base y punto de salida, la última valoración catastral, que suele venir reflejado en el último recibo del IBI (suma).
A partir del año 2005, algunos municipios han comenzado a revisar y rectificar los valores catastrales y debido a ello los impuestos territoriales a pagar se elevaron considerables. Muchos de estos aumentos no han sido procesados correctamente y no contienen un valor real según estipula la ley. Por ello existe la posibilidad de poder presentar un recurso y requerir el ajuste según indica su valor catastral real.
Testamento
A pesar del buen clima y la calidad de vida que ofrece la costa blanca, siempre habrá que pensar en la familia y los seres queridos y asegurar una inscripción correcta de los activos que puedan adquirir. Nadie tiene su futuro asegurado e incluso siendo joven sabemos que lamentablemente no se pueden descartar enfermedades o muertes accidentales.
Por ello se recomienda hacer constancia de las últimas voluntades y dejar por escrito sus legítimas deseos ante un notaria. El texto de la misma, igual que su forma y contenido deben ser expresado lo más claro posibles para evitar posibles conflictos o papeleos burocráticos en un futuro. También garantiza (en caso de muerte) que se cumpla con la última voluntad del fallecido.